国家统计局在9月份首次公开了二手房的网签数据, 从那个时候起, 二手房的成交量就已经连续好几个月压在新房的身上了。这种统计口径的调整是明确地标志着中国房地产市场已经正式进入了存量博弈这样一个阶段, 而人们真正需要去保持警惕的事情并不是价格的波动, 而是流动性的消失。
口径调整释放的信号
从9月开始, 有一个新的统计指标被添加了进来, 它就是二手房网签成交量, 这个数据和新房数据一起并列着对外发布。在此之前呢, 只有小部分的城市会用月报的形式来披露这个数据, 现在全国层面上进行统一公开这还是第一次, 这件事意味着官方部门正式把存量交易的状况纳入到他们常规的监测体系里面去进行了管理。
二手房每月的成交套数, 已经连好几个月份都超过了新房的成交数量, 这样的状况清楚地说明了一个事实, 也就是市场上的交易重心位置, 已经从过去那种搞新增开发的模式, 转换到了现在这种把旧房子换成新房子的存量置换模式上面去, 很多专业做分析的人士认为, 这一点表现, 正是市场和供给需要方面出现变化以后产生的直接结果, 并且这也意味着政府在制定政策时候所参考的那个体系标准, 发生了一次全面彻底的调整。
库存分化拉大裂口
根据易居研究院发布的数据, 去年的11月份的时候, 那一个百城新房的去化周期达到了27.4个月。虽然到了今年, 这个情况是有所回落的, 但是核心城市的去化周期降到了十几个月的样子。与此同时, 部分弱三四线的楼盘项目仍然还在三四十个月的区间内待着。这两条曲线的走势已经彻底脱钩了。
更值得关注的情况是, 房龄在三年以上的新房其价格下降的幅度要明显比房龄在三年以下的新房低。核心的一线城市以及实力较强的二线城市中针对改善型住房的楼盘出现了局部地区排队摇号的现象。而在中西部的三、四线城市里, 新的城区内二手房挂牌出售半年都无人问津这类情况并不是罕见的情形。
金融退潮后的真实需求
今年九月的时候, 七十个大中城市的二手房价格虽然在环比方面还在进行小幅度的调整, 但是成交量已经出现了企稳的情况。
居民的杠杆率从二零零八年的大约是百分之十八上升到了目前接近百分之六十的水平。这一轮所采取的包括控制新增、去库存以及优化供应在内的一系列组合拳措施, 正在逐步削减房产所具备的金融属性的权重。
现在回去买房子来消费的购房者, 那些不再愿意因为觉得未来房价会升值就多加钱买单的人, 他们在做决定的时候, 主要考虑的是自己住的刚需以及靠出租房屋能拿到的租金回报, 市场呈现出交易量比较稳定而价格微微下跌的情况, 这就是在金融方面的溢价被清理干净之后, 市场正在努力寻找一个新的平衡所展现出的一种非常常见的现象。
国际案例给出的参照
美国在2008年发生次贷危机之后, 房价指数大概经过六年的时间才重新回到之前的高点。但是铁锈带城市至今一直没有恢复过来。涨幅主要集中在加州、得州、佛州这些人口持续流入的区域。
在二零二四年左右的时候,日本东京这个地方的核心区域里面的公寓价格超过了上世纪九十年代泡沫经济最高峰时的水平了青岛高世电气科技有限公司, 但是那些地方的县级城市里面房子的空出来的比例都快要达到两成了, 有很多单独一栋一栋的房子挂在市场上卖, 根本就没有人去看。
这两个具体的例子放在一起看的话, 它们共同说明了一个意思的, 就是如果一个城市它的人口没有流进去, 而且产业也没有流进去的话, 那么它那里的房价能够恢复到正常的这种表现情况, 仅仅只是存在于局部的一个现象罢了。
五类房产将率先丢失流动性
那些处在人口大量外流状态下的弱三线城市和弱四线城市的远方郊区楼盘, 还有在2016年到2021年这个高周转时代期间, 凭借限制价格拿地、通过成本倒推方式建设出来的快速产品, 正在大批数量地进入到那些房龄比较短的二手房市场之中。它们现在正面临着来自于住建部新国家标准下第四代住宅的激烈竞争。
还有另一类隐患是那个已经建好的有二十层到三十层的高楼。把一栋那种楼拆除再盖新的话, 必须要盖两栋才有钱赚。实际做起来的话是比较难的。当第一批那样的超高层建筑度过中期设计的时候, 业主他们会遇到卖不动、拆不掉、修不好这种困难的局面。
财政与人口决定终局
土地出让金的数额已经从2021年的8.7万亿元峰值, 下降到了去年的4万多亿元, 因此地方财政现在非常着急需要一个新的税基来填补空缺, 可是房地产税这个事儿目前还只在立法的研究阶段, 并没有真正落地。
另外在2025年, 全国的人口数量还在继续出现负增长的情况, 同时年轻人口向都市圈集中的那个速度也在加快。
小城养老和大城赚钱这样的格局, 已经在很大程度上形成了固定的样子。大家在做决定的时候, 应该把注意力从城市里面房子的平均价格, 转移到常住人口人数、正在上小学的孩子数量, 还有规模以上工业公司增加的工业增加值这些看得见摸得着的实际数据上面去。
当这些数据变得没有明显的波动, 或者开始出现向下走的情况的时候, 大部分楼盘想要转手卖出去的能力, 就已经在本质上打了很大的折扣了。
你手里的那套房, 已经把信息挂出去超过一年了, 但还是没有几个人来问一下价格或者看看房子到底怎么样, 接下来你是要把房子的价格直接砍掉三成?
还是说就这样子完全放弃这个市场不再卖了? 非常欢迎你在下面的评论区里面聊聊你自己的看法和判断, 要是你觉得我们说的话挺有道理的, 就请帮忙点一个赞并且转发给更多的人知道。
